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物業管理辦法即將施行 市民有建議可上網“嘮嘮”

物業管理辦法即將施行 市民有建議可上網“嘮嘮”

發布日期:2018-03-15 作者: 點擊:

由于物業管理起步較晚,物業服務不規范、不到位,所以出現了不少的物業矛盾和物業糾紛,但這并不意味著物業公司和也只之間的矛盾無法調和。因為除了房子質量無法改變以外,管理制度可以改,人員可以換,其他沒有什么不能改變和協商的。本來物業公司和業主就不應該有特別大的矛盾,但現實情況卻是,許多矛盾最后都指向了物業公司,于是拒繳物業管理費成為一些業主的“殺手锏”。




  一些消費者都有這樣一種奇怪的心理,他們認為,買了房子以后,維護自身權益的最好方式好像就剩下一種——不交物業管理費。拿物業管理費來發泄心中的不滿、解決所遇到的一切矛盾。

  即使事情解決了,或因態度不好,或是時間長了,都可以作為不交費的理由。拒交物業管理費的“理由”東拉西湊、五花八門。有的是因為房子質量問題,綠化、設計不合理;有的對享受同樣的服務卻繳費不一樣有意見;有的是因為鄰里有矛盾,裝修造成滲漏水,噪聲擾鄰等;有的是因為物業公司服務不到位或者亂收費;還有攀比從眾心理作祟,凡此種種,不一而足。



  據統計,在一些居住小區,有的收費率達到80%左右,有的售后房小區只有10%,物業管理費收繳率低,已經不再是秘密。物業公司為了收繳物業管理費,絞盡了腦汁,花去太多的時間和精力。

  于是在現實生活中,出現了一種現象:物業管理服務水平高的小區,物業管理費較高,物業管理費的收繳率較高;物業管理服務水平低的小區,不論收費多低,物業管理費的收繳率也低。這足以充分說明,物業管理服務水平與物業管理費的收繳率成正比。


  后天補償的成本永遠大于先天的養護

  現在有的業主一發現問題就不交費,大家都不交費了,物業公司還接著服務。由此造成一種概念,認為不交費是對的,誰交費誰傻。表面看物業公司是受害者,但是,實際上最大的受害者是廣大業主。欠費的直接后果是物業公司為追討物業管理費,浪費了管理人員的時間和精力,物業服務質量降低;另一方面,一人欠費,殃及眾人,物業費收繳困難,攀比心理使更多的人欠費,導致物業難以保值增值。

  北京有這樣一個項目,物業公司把業主告上法庭,業主不僅補交了所有費用,還要再掏一次設備費。因為小區的設備缺乏維護,消防系統、安全系統整個都壞掉了,需要重新置辦,這筆錢到頭來還是由業主來掏。


  管理服務有代價也有邊界

  業主買房、交了物管費之后,理所當然應該得到相應的服務。服務沒錯,但所有的服務都是有限度的,所有的管理都是有限度的,不可能想干什么就干什么。就像你買了機票上飛機,航空公司為你服務,也不能允許你打手機。   就物業管理來說,水平和收費絕對成正比,不可能有超值服務,質優價廉的服務是沒有的。 物業管理是服務,服務是軟性的,可以改變,可以改進,但改變不了的卻是開發商已經建成的房子。物業管理的水平再高,也難以解決房子建設過程中遺留下來的質量問題。問題已經存在了,業主不找物業公司又能找誰?

  說開發商的問題絕不是為物業公司與業主的矛盾找借口,的確有相當多的物管與業主的糾紛其實出自開發商。應該把物業公司和業主的糾紛、開發商和業主的糾紛分別對待,分開處理,不能攪在一起,并且采取合法的方式來解決。


  有時候還需要強制性管理

  如停車問題。地面和地下都有停車位,地下停車位貴,大家都喜歡停地上,地上又不夠,業主們不自覺遵守先來后到的 為提高物業管理水平,我市先后制定出臺了《宿遷市市區物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)、《宿遷市市區物業管理工作考核辦法》等五項文件。為廣泛聽取社會各界對改進物業管理的意見和建議,找準物管存在問題,主題為“小物管,大民生”的第八期全媒體政民互動活動,將于9月28日舉行。自22日起,廣大市民通過活動設置的預提問,紛紛就自己關心的問題進行咨詢。截至記者發稿前,網頁瀏覽次數已達2萬多次,提問200多條。


       多措并舉提升物管


       宿遷的物業管理起步于1996年,經過18年的發展,物業管理從無到有,日漸成為提升我市市民生活品質,促進和諧社會建設的重要內容;經歷了18年的發展后,我市的物業管理在覆蓋范圍、服務能力、制度規范等方面都得到不斷提升。


       隨著我市城市功能的日趨完善、品位的逐步提升,物業管理在覆蓋范圍、服務能力、制度規范等方面都得到不斷提升。為了讓居民共享城市發展的成果,“提質擴面”成為了宿遷物業管理的一大亮點。如今,不管是在新住宅小區還是城市的老舊小區,都能看到物業管理的“痕跡”。截至目前,全市實施物業管理的項目達577個。


       為加快提升全市小區物業管理服務水平,目前,我市正在組織實施小區物業整治、物業企業規范提升、業主委員會培育、綜合執法進社區“四項工程”。同時,為在政府、物業、業主三者之間實現責、權、利對等平衡,還將加快建立一套權利清晰、責任分明、利益明確的制衡約束機制。


       物業管理發展至今,不再是最初“幾塊抹布、幾桿拖把”。隨著經濟發展和市民對更高品質生活的追求,物業管理已成為社會熱點和焦點問題。我市在物業管理規范和機制等方面進行的積極嘗試,也受到老百姓的一致認同。


       細致周到溫馨服務


       共建和諧物管是物業管理企業服務于社會應盡的責任,為業主提供更加周到貼心的服務也是各家物業公司最基本也是必須達到的要求。


       “物業公司的服務是一個無形服務,但實際上物業服務卻又很實在。”水木清華力順物業公司總經理劉林輝表示,“為了給業主提供更加細致周到的服務,我們想業主所想,做好服務。通過打造‘微服務’,真切的讓業主感受到我們的服務誠意和決心。比如業主在新婚嫁娶和搬遷時,保潔部門主動登門免費提供清潔打掃服務;安保部門提供車輛引領、鋪設紅地毯和秩序維護等,并利用led大屏進行喜訊告知,用我們的真心換取業主的滿意。”


       “我相信,物業管理辦法施行有利于規范物業管理,我市物業管理工作將有質的變化。”對于新物業管理辦法的出臺實施,劉林輝表示,“解決物業管理現存的問題,推進服務轉型,關鍵在于落實各方的主體責任,不斷創新服務模式,提升物業管理、服務水平,竭盡全力為業主服務。”


       項王小區三期金楓園有1400多戶,近6000位業主,原先有物業公司,去年物業公司以賺不到錢為由,主動撤出。自今年1月1日,金楓園便走上了業主自治管理的道路。


       “我們小區實行業主自治的主要原因是服務標準低、收費標準低,0.25元每平方米8年未變,原物業公司不愿再接手。雖然實行業主自治,但不少業主與業委會的關系不是很和睦,這也導至收費難,業委會的工作顯得力不從心,也給屬地管理方帶來更多的工作壓力。”業委會主任李安柱現在主要負責小區管理工作,他認為,規模大的小區應該實行市場化、專業化的物業公司管理模式,“通過規范的物業管理,讓業主享受到更優質的服務。”


       政民互動暢通民意


       《辦法》將于10月1日正式施行,這標志著宿遷市物業管理行業進入標準化發展時期。而加強居住小區物業管理,推進和諧社區建設,改善群眾生活居住環境,已成為群眾普遍關注和反映較多的熱點問題。


       物業管理事關群眾的切身利益,是城市民生的一項重要內容。如何讓“和諧物管”更好地惠及城鄉,成為市民和政府關心的一項重要議題。


       為了讓居民共享城市發展的成果,廣泛參與成為了宿遷物業管理的一大亮點。在制定《辦法》等物業管理相關辦法前,市民通過調研、座談會等方式,全方位、多角度地參與和推動了《辦法》草擬和制定。市民代表零距離感受到宿遷共建和諧物管做出的努力和決心,紛紛對我市的物業管理改革亮出了“高分”。


       人人都是業主,物管聯系千家萬戶。您對物業管理工作有哪些疑問或問題需要反映?通過政民互動來暢通民意也是我市物業管理的一項新舉措。


據悉,廣大市民、網民積極參與第八期全媒體政民互動活動的預提問,通過網絡和電話等方式,先后在“網上宿遷”等網站參加“小物管、大民生”在線訪談預告,大家紛紛就自己關心的問題進行咨詢。其中,網頁瀏覽次數達2萬多次,提問200多條。預提問內容主要涉及物業收費、物業企業職責、業主委員會、前期物業管理、部門執法、物業服務、物業使用與維護、房屋質量、維修資金使用和物業整治等10個方面內容。秩序,物業公司強制管理,決定誰能停誰不能停,這就產生矛盾。同時應提倡業主的公眾意識。個人需求應服從公眾的需求,小區的規則不應因一個人的不滿意而改變。只有有了公眾意識,個人的權利才會得到大多數人的尊重。


  有糾紛仍要提升服務質量

  物業管理是一個微利行業,同時應對市場風險的變數非常有限。現在的物業管理,是一種勞動密集型而不是技術密集型行業,什么人都可以干。事實上,目前由于職業素質導致糾紛的情況很多。

  對于房地產開發商來講,自建自管便于在賣房時作出承諾,但由于缺少經驗,后遺癥會很多,因此,開發商最好選擇有經驗的物業管理公司來管理物業。 大多數物業公司服務態度不錯,但服務質量差。就像買手機,小姐態度不錯但什么也說不出來,現在更多是應提升服務質量。物業公司的服務水平確實還要提高。


  行不通也不能放棄法律

  有一家物業公司已打了26場欠費官司,每場必贏。據了解,在有關物業管理的訴訟案件中,絕大多數是有關拖欠物業管理費的,而這樣的官司,物業公司是每打必贏。因為只要物業公司實施了物業管理,又不是亂收費,法院就會判業主繳錢,業主的“理由”另行解決。

  但是,對于這樣穩贏的官司,物業公司卻不想打,總是想用其他辦法來解決。有時候打官司能夠找回了正義,卻找不回訴訟付出的時間和精力的成本。打欠費官司,把業主放在了對立面,傷了感情,有時得不償失,不得已而為之。這是大多數物業公司的真實想法,整天抬頭不見低頭見,卻要對簿公堂,感情上總是難以接受。對于像拖欠物業管理費這樣小標的額的官司,法院沒有簡易程序。物業公司要打官司,等的時間太長,牽扯太多的精力。同時,由于標的額小,很少有律師愿意代理。法院判決后,執行難的問題依然存在。法規不健全、執行沒有力度是物業公司不想打官司的深層次原因。


  如果法律不能保護公正的話,極端做法一定會抬頭。現在我們看到物業公司打業主的事件,同樣也會看到有業主打公司人員的事件,還有業主打發展商、砸展臺的事件。無法可依、有法不依,但是不能因為這樣就不相信法律。我們應該提倡法制精神,不管遇到什么情況,都不能因為法律走不通就放棄法律。如果仍有法律解決不了的問題,那么我們就應當修訂和完善法律。


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